人口減少、高齢化社会の郊外再生：第3回：団地再生におけるマネジメント機能の必要性

大都市圏郊外部の団地は、1970年頃より開発されはじめ、その後団塊世代を中心とした当時のファミリー層の受け皿となってきた。昨今、住民が一斉に高齢化し、空き家の増加や自動車運転免許を返納した高齢者の買い物難民化が懸念されるなど、大都市圏郊外部が抱える課題が最も早く顕在化している。

しかし、郊外団地といっても、その形態や対策の取組状況はさまざまである。国交省が発表する「全国ニュータウンリスト」によれば、大都市圏^※1には1,065のニュータウン（約212万戸）があり、公的主体（自治体・公社・URなど）主導が約45％、残りが民間や個人・組合などによるものである（うち、純粋な民間主導は約2割 ^※2）。近年、公的主体が主導したニュータウンは、福祉拠点化や建て替えなど、自治体・公社・URなどにより再生・転換に向けた手が打たれつつある。一方、民間主導で開発されたニュータウンや、公的主体が主導した大規模ニュータウンであっても民間の分譲戸建団地においては、再生・活性化を先導する主体がなく、点在する空き家の対策や生活に必要な機能・サービスの導入が進まないといった懸念が強い。

また、これらの団地の中でも、比較的、都心までのアクセスがよく、住環境も計画的かつ十分に整備されているなど人口減少下でもまだまだ生かしうる団地が多く存在する（当社の推計では、三大都市圏内の好立地なニュータウンにある更新時期を迎える住宅は174万戸 ^※3）。特に分譲戸建団地は、居住者層の団地再生に対する問題意識が高く、また、比較的所得水準が高いことから、高齢化・コミュニティ形成などの課題に対する機能・サービスなど、新たな価値を提供することが求められている。こうした背景もあり、開発主体には「新規住宅供給」という役割から、これまでの供給実績を生かした「団地運営」の視点を持つことが期待されている。

東急不動産が開発した分譲戸建団地「時空の庭グランシア（埼玉県三芳町）」では、戸建住宅地にしては珍しく開発時に管理組合を組成し、管理組合からの委託で同社のグループ会社が、集会棟や植栽の管理、コンシェルジュ業務を実施している。三菱地所では、「泉パークタウン（仙台市）」において、同エリア内の商業施設・ゴルフ場などとも連携し、会員制乗り合いバスの運営や共有緑地の維持管理等を行っている。このように、団地単位で、団地居住者を主たる対象とした会員制のエリアサービスを提供し、住宅地としての魅力につながる取り組みが存在する。

昨今のシェアリング文化の広がりなどを背景に、今後、他の既存団地においてもシェアカー、シェア緑地・農園、シェアスペースなど、モノ・サービスのシェアリングに対するニーズが高まることが期待される。団地としての魅力を維持・向上させていくには、このような時代変化に応じて必要となる機能・サービスの導入とそれらをマネジメントできる仕組みが必要となる。